主题：交房一般程序和注意事项

随眼所欲

发表于2011-05-25

交房一般程序

交房一般程序是：开发商发出收房通知（收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等）→验房（购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房）→购房者接收房屋（房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者）→购房者交纳办理产权证的有关费用（如房屋价款结算、物业费、公共维修基金、契税等）。

一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。

收房时主要有三个问题：

一、审查有关证件

作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，交付商品房的交房条件包括法定条件和约定条件。就法定要件来说，必须要有《竣工验收备案表》、规划许可、消防、人防等有关部门的认可文件等等。约定条件即业主和开发商在合同中具体约定的内容，如电梯检验合格证等。

取得竣工验收备案表是交付房屋的最低要求，其次再看合同的具体约定。如果没有《竣工备案验收表》，作为购房者可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人是实际接房放弃对面积争议的权利。

二、审查房屋的质量

验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。

建议审查房屋的质量应带以下装备：

1、带有日期显示功能的数码相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证；

2、纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘；

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找；

4、扁型三插头小电器一个，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通；

5、木柄螺丝刀，调敲击检查地砖、墙砖是否空鼓。

6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺；

7、其它工具：有条件的备：靠尺（检查墙、地的垂直度、平整度）、塞尺（检查门缝等缝隙是否符合规范规定）、角尺（检查墙面阴、阳角的方正）等。

8、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

三、审查交房后要交的费用

A、房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据合同约定对面积差异部分进行房款结算。

B、物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房后就须交纳物业管理费。

C、公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，高层按照90元/M2交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局办交纳。

D、契税等其它费用：必须符合相关收费文件的规定以及合同的约定。任何超出合同范围的费用都要拒交。

有的开发商会巧立名目收取一些费用，比如燃气工程施工费、有线电视初装费、单元门及门禁系统等等，这些费用应否交纳要看合同的具体约定，如果合同没有明确约定要再交这些费用，那么就是包括在总房价里了，业主就要拒绝交纳这些不合理的费用，必要时还要积极向物价局投诉举报，以保护自己的合法权益不受侵犯。

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